Kể từ sau Nghị quyết số 11/NQ-CP, ngày 24/02/2014 của Chính phủ, chưa bao giờ thị trường bất động sản lại đón nhận nhiều chính sách pháp luật như hiện nay. Không quá khi cho rằng những khởi sắc hiếm hoi của thị trường bất động sản thời gian qua có bóng dáng của các chính sách mới. Dưới đây là một số chính sách đã được ban hành trong năm 2014 và đang được người dân, doanh nghiệp đầu tư, kinh doanh bất động sản quan tâm.

1. Phân lô bán nền

Từ ngày 01/01/2014, Thông tư liên ngành số 20/2013TTLN-BXD-BNV ngày 21/11/2013 của Bộ Xây dựng, Bộ Nội vụ về việc hướng dẫn một số nội dung của Nghị định 11/2013/NĐ-CP ngày 14/01/2013 của Chính phủ về quản lý đầu tư phát triển đô thị (Thông tư 20), trong đó cho phép chủ đầu tư được phân lô bán nền chính thức có hiệu lực.
Theo Thông tư 20, khách hàng là hộ gia đình, cá nhân sẽ được chuyển quyền sử dụng đất trong khu đô thị để tự xây dựng nhà ở với điều kiện khu vực được chuyển quyền sử dụng đất phải đảm bảo đã đầu tư các công trình hạ tầng kỹ thuật thiết yếu: giao thông, điện, chiếu sáng, viễn thông, cấp thoát nước... UBND cấp tỉnh quy định các khu vực được chuyển quyền sử dụng đất đã đầu tư xây dựng hạ tầng cho người dân tự xây dựng nhà ở, sau khi có ý kiến thống nhất bằng văn bản của Bộ Xây dựng.
Trước đây, quy định cấm phân lô bán đất nền nhằm kiểm soát về trật tự xây dựng đô thị, đảm bảo quy hoạch đô thị được tốt hơn. Tuy nhiên, quy định này bất cập ở chỗ nhiều nhà đầu tư nhỏ, sau khi xây dựng xong hạ tầng, nộp nghĩa vụ tài chính xong không đủ khả năng tài chính để tiếp tục lo chi phí xây nhà thô để bán. Bên cạnh đó, việc áp dụng chung một cơ chế không cho phép phân lô bán nền cho tất cả các đô thị từ lớn đến nhỏ cũng chưa phù hợp.

2. Luật Nhà ở (sửa đổi), Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi)

Hai luật có ý nghĩa quan trọng đối với lĩnh vực bất động sản là Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản (BĐS) đã được Quốc hội thông qua, có hiệu lực từ 01/07/2015. Khi đó, các chính sách mới này sẽ tác động lớn đến hoạt động phát triển nhà ở và kinh doanh BĐS.
Luật Nhà ở (sửa đổi) lần này được đánh giá là khá "cởi mở" khi chỉ cần người nước ngoài đủ điều kiện nhập cảnh vào Việt Nam là đã có thể mua nhà và sở hữu, không nhất thiết phải sinh sống, học tập và làm việc tại Việt Nam trong một thời gian dài như dự thảo trước đó. Ngoài ra, Luật còn cho phép bán nhà cho cá nhân người nước ngoài được phép nhập cảnh vào Việt Nam với số lượng không quá 30% số căn hộ trong một tòa chung cư, hoặc không quá 250 nhà/phường. Bên cạnh đó, cá nhân nước ngoài được sở hữu nhà ở tối đa 50 năm, kể từ ngày được cấp Giấy chứng nhận và có thể được gia hạn thêm nếu có nhu cầu. Riêng trường hợp cá nhân nước ngoài kết hôn với công dân Việt Nam hoặc kết hôn với người Việt Nam định cư ở nước ngoài được sở hữu nhà ở ổn định, lâu dài.
Trên thực tế, quy định này đã được thực hiện thí điểm cách đây năm năm tại Nghị quyết số 19/2008/QH12 ngày 03/06/2008 của Quốc hội về việc thí điểm cho tổ chức, cá nhân nước ngoài mua và sở hữu nhà ở tại Việt Nam, nhưng với những điều khoản chặt chẽ hơn. Đến hiện tại, sau nhiều lần bàn thảo, xin ý kiến đóng góp từ các Bộ ngành, hiệp hội, chuyên gia, cơ chế nới lỏng về quyền sở hữu bất động sản cho người nước ngoài đã chính thức trở thành hiện thực. Nới điều kiện cho người nước ngoài mua nhà là điều mà nhiều doanh nghiệp, hiệp hội, chuyên gia đề xuất nhiều năm, kèm theo đó là các bản đánh giá tác động xã hội, các đề xuất chính sách. Với quy định này, thời gian tới, thị trường bất động sản sẽ có nhiều khởi sắc với nguồn kiều hối và ngoại tệ “đổ” vào thị trường bất động sản đang trầm lắng nhưng lại vô cùng hấp dẫn.
Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất trong Luật Kinh doanh BĐS. Một trong những thay đổi quan trọng của Luật Kinh doanh BĐS (sửa đổi) là quy định việc đầu tư xây dựng các dự án BĐS để kinh doanh phải bảo đảm phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng và phải theo kế hoạch thực hiện được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt. Để đảm bảo tính khả thi của dự án, Luật Kinh doanh BĐS (sửa đổi) yêu cầu doanh nghiệp kinh doanh BĐS phải có vốn pháp định ít nhất 20 tỷ đồng và phải ký quỹ trước khi thực hiện dự án (luật hiện hành chỉ yêu cầu doanh nghiệp có vốn pháp định ở mức 06 tỷ đồng).
Luật cũng có nhiều quy định bảo vệ quyền lợi của bên mua như: chủ đầu tư phải được ngân hàng bảo lãnh nghĩa vụ tài chính, chỉ được thu tiền ứng trước của khách hàng khi đã xây dựng xong móng và phải được cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh kiểm tra đủ điều kiện. Lần thu tiền đầu tiên, chủ đầu tư chỉ được thu không quá 30% giá trị hợp đồng và không quá 70% khi chưa bàn giao nhà, không quá 95% khi bên mua chưa được cấp giấy chứng nhận....
Song song, hoạt động đầu tư, kinh doanh BĐS, chủ đầu tư vẫn cần cẩn trọng trong hoạt động, tránh các hiện tượng rửa tiền, chuyển giá, các hành vi vi phạm hoạt động doanh nghiệp và ảnh hưởng thị trường BĐS như thời gian qua và diễn biến khu vực, thế giới.

3. Nguồn vốn cho thị trường BĐS

Gói hỗ trợ 30.000 tỷ đồng. Liên quan đến nguồn vốn cho thị trường, Thông tư số 17/2014/TT-BXD (Thông tư 17) của Bộ Xây dựng có hiệu lực ngày 25/11/2014 mới đây đã cho phép người mua nhà ở thương mại có giá trị dưới 1,05 tỷ đồng được phép tiếp cận gói hỗ trợ 30.000 tỷ đồng.
Thông tư 17 ra đời đã phần nào làm giảm sức cạnh tranh của nhà ở xã hội. Có một lợi thế mà nhà ở xã hội không bị mất đi, đó là chủ đầu tư được vay vốn lãi suất thấp để xây dụng dự án. Cộng thêm những ưu đãi về thuế, nộp tiền sử dụng đất theo tiến độ sản phẩm... Do đó, nếu các doanh nghiệp làm nhà ở xã hội thực sự tốt thì sẽ không lo về sức ép cạnh tranh.
Hiện nay, thị trường bất động sản đang có nhiều chuyển biến tích cực với hàng loạt dự án liên tiếp được mở bán. Đặc biệt sôi động là phân khúc nhà ở có giá trên dưới 01 tỷ đồng. Việc cho phép người mua nhà thương mại có giá bán dưới 1,05 tỷ được tiếp cận vay gói 30.000 tỷ đã gỡ một nút thắt lớn cho thị trường hiện nay.
Trọng số rủi ro cho vay lĩnh vực bất động sản. Việc thay đổi trọng số rủi ro cho vay lĩnh vực bất động sản, từ mức 250% xuống mức 150% tại Thông tư 36/2014/TT-NHNN mới ban hành của Ngân hàng nhà nước (NHNN) là một thông điệp cho thấy NHNN nới lỏng đối với hoạt động cho vay đầu tư, kinh doanh doanh BĐS. Đánh giá chung về mặt định tính lần sửa đổi này chắc chắn sẽ giúp các ngân hàng có thêm nguồn để cho vay lĩnh vực BĐS, trong khi vẫn giữ được hệ số an toàn vốn tối thiểu (CAR) ở mức 9%.
Bên cạnh đó, một điểm đáng chú ý khác đó là việc NHNN đã cho phép các Ngân hàng thương mại (NHTM) được sử dụng tối đa 60% vốn huy động ngắn hạn để cho vay dài hạn, tăng mạnh so với mức 30% hiện tại. Động thái này sẽ giúp nới rộng lượng tiền cho vay cũng như giảm lãi suất cho vay đối với các khoản vay trung và dài hạn trong thời gian tới. Tác động của việc nới lỏng này sẽ mang đến sự tích cực cho dòng vốn hỗ trợ các doanh nghiệp trên toàn thị trường, đặc biệt là đối với các doanh nghiệp bất động sản.
Được thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai
Thông tư liên tịch số 01/2014/TTLT-NHNN-BXD-BTP-BTNMT (TT 01) ngày 25/04/2014 giữa Bộ Xây dựng, NHNN, Bộ Tư pháp, Bộ Tài nguyên và Môi trường đã hướng dẫn thủ tục thê chấp nhà ở hình thành trong tương lai, lần đầu tiên quy định đã được nêu trong Luật Kinh doanh BĐS và các nghị định hướng dẫn thi hành đã chính thức đi vào thực tiễn.
TT 01 đặt ra khá nhiều điều kiện đối với việc thế chấp trực tiếp nhà ở hình thành trong tương lai (đã có thiết kế kỹ thuật được phê duyệt, đã xây dựng xong phần móng, đã hoàn thành thủ tục mua bán thông qua sàn giao dịch bất động sản...), trong khi nguy cơ về tài sản thế chấp là một rủi ro đơn thuần về mặt thương mại. Hơn nữa, trong hồ sơ thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai đang trong quá trình xây dựng, trong số các tài liệu, bên thế chấp phải cung cấp bản sao có chứng thực biên bản nghiệm thu nhà ở đã hoàn thành việc xây dựng phần móng và bản sao có chứng thực giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà và tài sản khác gắn liền với đất (giấy chứng nhận) của dự án hoặc quyết định giao đất, thuê đất đã được cấp cho chủ đầu tư.
Điểm tiến bộ của TT 01 là quy định thủ tục đăng ký chuyển tiếp, theo đó nếu đã thế chấp quyền tài sản phát sinh từ hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai hay đã thế chấp trực tiếp nhà ở hình thành trong tương lai, thì có thể yêu cầu Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thực hiện việc đăng ký chuyển tiếp trước khi trao giấy chứng nhận cho chủ sở hữu nhà ở đã hình thành. Thủ tục này được cho là sẽ dồn trách nhiệm lên cơ quan quản lý nhà nước và các bên không phải ký lại hợp đồng thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai đã hình thành.

4. Luật Đất đai 2013

Phương thức xử lý các dự án treo, chậm tiến độ.
Tác động lớn nhất của Luật Đất đai 2013 đối với nhà đầu tư chính là việc thay đổi phương thức xử lý các dự án treo, chậm tiến độ. Dự án treo thì được gia hạn 24 tháng để giải quyết, sau đó mà tình trạng này vẫn chưa giải quyết thì Nhà nước sẽ thu hồi và không bồi thường tiền cho nhà đầu tư (trong quy định trước đây thì trả lại tiền). Chính điều này sẽ tạo áp lực trong bài toán đầu tư mà các chủ đầu tư phải tính đến.
Giá đất.
Về cơ chế giá đất, quy trình quyết định giá đất cụ thể cho các dự án đầu tư với sự tham gia của bước định giá đất độc lập và Hội đồng thẩm định giá đất cấp tỉnh. Việc quy định giá đất cụ thể sẽ tạo môi trường kinh doanh công bằng và khách quan giữa các nhà đầu tư.
Luật Đất đai sửa đổi quy định chi tiết việc xác định giá đất theo hai phương thức: (1) bảng giá đất và (2) giá đất cụ thể cho từng trường hợp, bởi một ủy ban định giá đất dựa trên bảng giá đất và giá thị trường. Bảng giá đất sẽ được công bố năm năm một lần và được điều chỉnh nếu giá trên thị trường lệch hơn ± 20% so với mức giá tối đa/tối thiểu quy định trong khung giá đất. Công tác định giá đất cần dựa trên giá thị trường kết hợp với các phương pháp định giá phù hợp từ các tổ chức chuyên môn. Hai phương thức (1) và (2) sẽ giúp thu hẹp khoảng cách giữa giá đất do Nhà Nước quy định và giá đất trên thị trường.
Bên cạnh đó, quy trình định giá đất cụ thể giúp tách biệt giữa quyền xác định giá đất và quyền thu hồi đất của các cơ quan chức năng. Giá đất sẽ được quyết định bởi hội đồng thẩm định giá đất độc lập, tách biệt với UBND cấp tỉnh, cơ quan có chức năng thu hồi và quyết định quyền sử dụng đất.
Sự thay đổi trong việc xác định giá đất đòi hỏi các nhà đầu tư có một kế hoạch nghiên cứu tiền khả thi cẩn trọng hơn. Việc triển khai xác định giá đất cụ thể như thế nào vẫn cần thời gian để xem xét, tuy nhiên giá đất các dự án thương mại sẽ khó dự đoán hơn....

5. Xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai

Chính phủ vừa ban hành Nghị định 102/2014/NĐ-CP về xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai.
Theo Nghị định, tùy mức độ vi phạm, cá nhân, tổ chức có hành vi vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai sẽ bị phạt từ 500 nghìn đồng đến một tỷ đồng. Cụ thể, đối với trường hợp tổ chức được Nhà nước giao đất xây dựng nhà ở để bán nhận trách nhiệm làm thủ tục cấp Giấy chứng nhận cho người mua nhà ở, người nhận quyền sử dụng đất ở mà làm chậm kể từ ngày bàn giao nhà ở, đất ở, tùy mức độ vi phạm sẽ bị xử phạt từ 10 triệu đến 01 tỷ đồng.
Mức phạt cao nhất từ 500 triệu đến 01 tỷ đồng được áp dụng đối với trường họp chậm làm thủ tục cho từ 100 hộ gia đình, cá nhân trở lên, từ trên 12 tháng trở lên. Mức phạt thấp nhất 500 nghìn đồng đến 0l triệu đồng được áp dụng cho hành vi: đưa chất thải, chất độc hại, vật liệu xây dựng hoặc các vật khác lên thửa đất của người khác hoặc thửa đất của mình gây cản trở cho việc sử dụng đất của người khác (tại khu vực nông thôn); hộ gia đinh, cá nhân tự ý chuvển đồi quyền sử dụng đất nông nghiệp cho hộ gia đình, cá nhân khác trong cùng xã, phường, thị trấn khi chưa có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc quyết định giao đất, đất đang có tranh chấp, đất đang bị kê biên để bảo đảm thi hành án...
Đối với cùng một hành vi vi phạm hành chính thì mức phạt tiền đối vói tổ chức bằng hai lần mức phạt tiền đối với cá nhân.
Theo quan điểm của chúng tôi, hoạt động nghề luật sư sắp tới sẽ đứng trước những cơ hội lớn trong hoạt động nghề nghiệp, xu thế tương tác chuyên môn cao... liên quan các vấn đề như những chính sách trên. Song song, hoạt động nghề nghiệp liên quan xu thế “cải cách tư pháp” và “luật sư hội nhập”.

LS. Lê Hoàng Nhí  (GĐ. Công ty Luật Lê Hoàng)